[정유석의 물류부동산] 좋은 물류센터는 대체 어디에 있을까?

2016년 상반기 물류 부동산 시장 현황 및 전망(下) 물류부동산 구축을 위해 필요한 것

전국 물류센터의 27%, 수도권 입지 심층분석

급증하는 물류 리츠 거래, 대비해야 할 리스크는?

 

글. 정유석 디오로지텍 대표 / 편집. 임예리 기자

 

지난 몇 년간 수도권에 새 물류센터가 많이 공급됐지만, 아직 전체 수요에 비하면 턱없이 부족한 것이 현실이다. 실상 시설이 좋고 접근성이 좋은 물류센터의 공급은 거의 소진됐다. 이런 상황에서 대부분 매도자와 매수자는 개발·착공 단계에서 매매계약을 체결하는 선매매가 유행하고 있다. 매수자들은 위치가 좋고 규모가 큰 물류센터를 미리 선점할 수 있고, 매도자도 매수자를 미리 확보하기 때문에 사업안정성이 커지는 장점이 있다. 직접 토지를 매입하여 물류센터를 개발하는 기업들도 등장하였다.

 

하지만 최근에 지어진 몇몇 첨단 물류센터를 제외하고는 기존의 낙후된 인프라 시설이 현재 수요를 충족시킬 수 없다는 것은 변함없는 현실이다. 그렇다고 해서 대형 물류센터를 지을 수 있는 부지 확보가 쉬운 것도 아니며, 수도권 인근에는 그린벨트와 각종 인허가 절차가 까다로워 개발도 쉽지 않다. 이에 따라 물류창고의 매매 및 임대가격은 꾸준히 상승할 것으로 예상된다.

 

물류센터 개발에 앞서 알아둘 것

 

국가물류통합정보센터에 따르면 국내 물류센터의 숫자는 총 4,164개로 파악된다. 이 중에서 경기도에 분포한 물류창고 수는 1,123개로, 전국 창고수의 27% 수준에 해당된다. 이는 서울, 인천, 경기도에 우리나라 전체인구의 절반 이상을 차지하는 소비시장이 있고, 수출입과정에서의 물류비 절감 등의 요인 등에 따른 것으로 분석된다.

 

좋은 물류센터의 핵심 조건은 ‘보관성’, ‘접근성’ 2가지이다. 기본적으로 보관하는 상품이 훼손되지 말아야 하고, 주요 소비 시장에는 최대한 근접해야 한다. 최적 조건에 갖춘 지역은 상대적으로 지대 및 임대료가 높아 입주시 치열한 경쟁이 요구된다. 반대로 위 조건을 만족시키지 못하는 물류센터는 공실이 발생할 확률이 높다. 최근에는 여기에 하나의 요소가 추가되어, 물류 직원들을 위한 ‘편의성’도 중요 입점 조건이 되는 추세이다.

 

물류창고 개발은 개발행위가 허가된 지역이어야 가능하다. 만약 자연녹지지역이나 관리지역과 같은 지역에 투자한다면 20% 미만의 낮은 건폐율(대지면적 대비 건축 바닥면적 비율)을 적용하기 때문에 개발에 필요한 토지면적은 예상보다 커질 수밖에 없고 그만큼 효율은 떨어지게 된다. 또한 물류창고 개발에 대해 쿼터제를 두는 등 지방자치단체별로 적용 조례가 다르다는 점도 염두에 두어야 한다.

 

물류센터 개발 바이블① 수도권 동북부

 

수도권 동북부 지역은 상수원 보호구역과 군사시설 보호구역이 넓게 분포하고 있어 영업용 물류센터 건 립허가가 사실상 불가능한 지역이다. 개발이 제한된 구역이라 지가는 상당히 저렴하지만, 그린벨트가 해제될 가능성은 극히 낮다. 또한 위로는 북한과 맞닿아 있어, 여러 지역과의 교류를 생각할 때 썩 좋은 입지조건은 아니다. 이 지역에 건립된 일부 물류센터들은 대부분 크지않은 규모의 자가물류 기능을 담당하고 있으며, 대규모 투자에 소극적인 도매업체 및 중소기업들이 주로 입점하였다.

 

대표적으로 ‘백제약품’의 ‘북부물류센터’가 파주에 위치하고 있으며, 일산지점과 경기 동부지점을 통합하여 영업 중이다. 물류센터는 군사시설 보호구역에 제한을 받아 높이가 15m를 넘으면 안된다는 규정에 의해 최대 2층으로 설립되었다. ‘교보문고’도 파주 일대에 ‘제 1,2 물류센터’를 설립하여, 온라인과 오프라인 매장을 별도로 관리하는 운영체계를 갖추었다. 의정부에는 ‘백제약품’, ‘동원헬스케어’, ‘지오영’ 등 대형 의약품 도매업체들이 경기 북부 시장을 확보하기 위한 물류센터를 운영 중이다.

 

물류센터 개발 바이블② 수도권 서부

 

인천-부천-김포 부근은 서울과의 뛰어난 접근성과 인천 항만, 국제공항과도 밀접하게 연관되어 있어, 국제 화물 운송의 중추적 역할을 수행하는 지역이다. 발달된 물류시설과 인프라로 글로벌한 사업 전략을 가지고 있는 기업이라면 필수적으로 확보해야 하는 지역이면서, 그렇지 않은 기업들도 서울 및 인천 등지의 넓은 시장을 확보할 수 있어 쉽게 포기하기 어려운 지역이다. 때문에 이 일대는 수도권 중 가장 높은 지대 및 임대료를 형성하고 있다.

 

대표적인 기업으로 ‘한진’은 인천에 터미널 면적 47만 8571㎡규모의 ‘한진인천컨테이너터미널’과 ‘인천국제물류센터’를 보유하여, 항만과 항공을 통한 수출·수입을 전담하고 있다. 인천국제공항 자유무역지역 공항물류단지 내에 있는 ‘인천국제물류센터’에는 ‘DHL SupplyChain Korea’ 등 크고 작은 50여 곳의 수출, 수입, 국제특송 업체들이 입주하고 있다.

 

‘CJ대한통운’과 ‘범한판토스’도 인천 중구에 각각 ‘아암국제물류센터(2만2200㎡)’와 ‘제 1, 2물류센터(32,000㎡)’를 수출입 화물을 전문적으로 취급하는 방식으로 운영하고 있다. 쿠팡은 인천에만 4개의 물류센터를 보유하고 있으며, 최근 신축한 4번째 인천물류센터 의 규모는 9만 9173㎡로, 덕평 물류센터와 함께 수도권 배송 서비스의 양대 축으로 삼았다. ‘롯데’의 김포 ‘온라인 전용 물류센터’는 총 970억 원을 투자하여 건립했으며, 지상 5층 건물에 연면적 3만 869㎡ 및 부지면적 1만 7464㎡규모다. 이 물류센터의 개설로 하루 최대 1만 건의 주문량을 해결할 수 있어 롯데마트의 수도권 지역 경쟁력이 한층 강화되었다.

반면, 비봉-화성-발안 부근은 그린벨트로 지정되어 있어 수도권 북동부와 마찬가지의 이유로 정부의 인가 없이는 개발이 어렵다. 하지만, 최근 들어 점차 발전의 여지가 생기는 것처럼 보인다.

 

대표적인 사례로 화성에도 경기도와 ‘CJ대한통운’이 협력하여, 군포에 이은 6만6000㎡ 규모의 ‘공공물류유통센터’ 2호점이 들어설 계획이다. 또한 ‘KB부동산신탁’이 화성 물류센터에 투자하여 글로벌 패스트푸드 기업 ‘맥도날드’에 식자재를 공급하는 미국 업체에게 장기 임차 계획을 밝힌 바도 있다.

 

물류센터 개발 바이블③ 수도권 남부

 

수도권 남부지역의 물류 인프라는 다른 지역과 비교하여 상대적으로 인허가를 받기 용이하고, 경부 고속도로, 중부 고속도로, 영동 고속도로 등 서울과의 접근성도 뛰어나 현재 가장 많은 조명을 받고 있는 곳이다. 대부분의 수도권 물류센터가 이 지역의 주요 고속도로를 따라 위치하고 있다.

 

수도권 남부지역은 지가와 접근성을 기준으로 크게 4가지 구획으로 구분할 수 있다. 제 1권역은 서울-남양주-신갈 지역을 포함하며, 서해안 고속도로, 경부 고속도로, 영동 고속도로에 걸쳐있어 지리적 접근성이 탁월하다. 그렇기에 임대료 및 매매가격이 상당히 높게 형성되어 있다. 하지만 교통의 발달로 보다 더 넓은 지역까지 접근성이 확장되자, 계속해서 높은 지가를 유지하고 있던 이 지역은 근래 들어 인기가 사그라지고 있다.

 

‘현대로지스틱스’는 ‘남양주 물류센터’를 운영하며, 점차적으로 시설을 확충하여 개발할 계획을 가지고 있다. 그러나 ‘삼성전자’의 경우 94년 설립된 6082㎡ 규모의 ‘남양주 물류센터’를 최근 280억 원에 매각하여 부동산 투자수익을 올리는 것으로 결정을 굳혔다.

 

제 2권역은 용인-양지-이천 등을 포함한 지역이며, 중부고속도로와 영동고속도로를 따라 집중되어 있다. 서울과의 접근성 역시 제 1권역에 비해 크게 떨어지지 않지만, 임대료 및 지가가 보다 저렴하게 형성되어 있기 때문에 가장 수요가 많고, 투자자들도 몰리고 있다. 현재 용인(166개)과 이천(99개) 부근에 대형 물류센터가 꾸준히 신설되고 있는 추세이다.

 

특히, 이천시 덕평 IC 인근에는 ‘DPL덕평물류 로지스밸리’(60,000㎡), ‘KCTC 덕평물류센터’(16,000㎡), ‘엠큐로지스틱스 덕평센터’(33,000㎡) 등 초대형 물류창고와 규모가 작은 1층 물류센터 및 창고를 포함하여 총 20여 개 이상의 물류창고가 즐비하다. ‘이천 패션물류단지’에만 3개의 물류리츠(‘이천디씨기업구조조정리츠’, ‘이천디씨2차기업구조조정리츠’, ‘마스턴제13호기업구조조정리츠’)가 투자하고있으며, ‘덕평로지스코엘’과 ‘덕평휴메드물류센터’는 ‘싱가포르투자청(GIC)’과 ‘쿠팡’이 각각 1,380억 원, 1,400억 원에 완공도 되기 이전에 선매입한 것으로 한 때 이슈가 되기도 하였다.

 

제 3권역은 여주-평택-안성 등지의 지역으로, 영동고속도로, 평택제천고속도로, 서해안고속도로를 따라 발달한 시장이다. 고속도로를 따라 여전히 낙후된 물류창고가 산재되어 있지만, 인근지역 신도시 개발로 인해 다른 구획 대비 지가가 급등한 것이 요인이 되어, 적절한 투자가 이루어지지 않고 있는 실정이다.

 

하지만 최근 포승공단 등지 및 평택항을 중심으로 서해안 고속도로와 신규 고속도로의 개발 및 개통으로 이전보다 서울 접근성이 용이하게 되었고, 기존 항만을 활용한 물류센터가 하나 둘 재개발되고 있다. 앞으로도 발전할 여지가 많은 지역으로 꼽을 수 있다.

 

제 4권역은 주요 지역 중 가장 남쪽에 분포되어 있는 구획으로 천안-안성 지역을 포함한다. 지리적 접근성이 위 지역들에 비해 다소 떨어져 임대료 및 매매가격이 가장 낮게 형성되어 있지만, 상대적으로 수도권과 멀기 때문에, 이 지역까지 발전하려면 좀 더 시일이 필요할 듯 하다.

 

물류부동산 투자, 리츠가 뭐길래

 

국내에 부동산투자회사(리츠)법이 시행된 지는 올해로 16년차다. 리츠는 1997년 외환위기 당시 유동성 위기에 직면한 기업들의 부동산 청산을 원활하게 하고, 일반 국민들이 적은 돈으로도 부동산투자를 할 수 있게 함으로써 장기적이고 안정적인 수익을 얻도록 하기 위한 목적으로 도입되었다.

 

2014년 말 우리나라 리츠는 약 15조 원의 투자시장을 형성하고 있다. 국내 리츠는 오피스와 리테일, 주택, 호텔, 창고시설 등 다양한 부동산에 투자하고 있다. 투자자산별 투자규모 및 평균수익률을 살펴보면, 2015년 1분기를 기준으로 가장 많이 투자되는 부동산은 40개로 오피스 분야가 가장 많다. 투자비중으로는 59.5%에 이르러 과반수가 넘는다.

 

이어서 리테일 분야가 19개, 투자비중으로는 18%의 수준을 보이고 있다. 리테일의 구체적인 투자부동산의 형태로는 백화점, 대형마트, 상가시설 등이다. 공장으로 구분된 물류시설에 대한 리츠 투자는 6건과 기타로 구분된 1건 등 총 7건이며, 이는 대부분 물류창고에 투자한 것이다. 2011~2014년 물류 리츠 인가 건수가 한 해 1~2건에 그쳤던 점을 감안하면 투자가 급증한 셈이다.

앞서 언급했던 물류와 관련하여 2015년 1분기 영업인가를 받아 투자·운용되고 있는 리츠는 ‘행복마스턴제1호’, ‘이천디씨’, ‘마스턴제13호’ 등 7개(전체 12개)다. 물류시설에 투자하는 리츠는 그 투자규모가 대략 5,000억 원(전체 8,096억 원)으로 오피스(8조 5,587억 원)와 비교해보았을 때 상당히 낮은 수준에 머물고 있으며, 전체 리츠 비중으로 보았을 때 4%가 채 되지 않는다. 그럼에도 불구하고 그 투자수익률은 10%가 넘어 전체 평균 수익률 8.7%보다 높은 투자수익률을 보이고 있다.

 

2014년까지만 해도 싱가포르투자청(GIC), 메이플트리 등 싱가포르계 자본이 투자자본의 대부분이었다. 그러나 2015년부터는 국내 기관투자자와 운용사들이 물류센터 매입에 적극 나서고 있다. 최근에는 ‘제이알투자운용’에서 일본에 국내에서는 처음으로 물류창고를 리츠를 통해서 투자하게 됨에 따라 물류시설에 대한 리츠의 관심이 더욱 증가하고 있는 추세이다.

 

‘하나자산운용’은 충남 천안 ‘경부물류’에 투자했다. ‘한국토지신탁’은 경기 안성의 ‘에버게인’을, ‘한국자산신탁’은 김포의 ‘김포로지스밸리’를 확보했다. ‘인천국제공항공사’는 리츠를 통해 인천공항신도시 물류단지에 대규모 콜드체인 물류센터를 계획 중이다. ‘코레일’도 경기 의왕시의 대단위 물류창고를 리츠 투자 형태로 개발하고자 한다.

 

이 뿐만 아니라 ‘모건스탠리’ 등 외국계 투자은행과 ‘마스턴자산운용’, ‘미래에셋’ 등 국내 운용사들이 투자처를 적극 물색하고 있다. 이들은 단순히 신축된 물류센터를 매입하는 것이 아니라, 직접 개발에도 참여하고 있다. ‘켄달스퀘어(Kendall Square)’는 부천 오정 물류단지 내 토지를 매입하였으며, 2018년 완공을 목표로 상온 물류센터 개발을 진행 중으로 알려졌다.

 

이에 국토교통부는 2015년 한국리츠협회, 한국통합물류협회와 ‘물류와 리츠(부동산투자회사, REITs)분야 업무협력을 위한 협약(MOU)’을 체결하는 등 기관투자자와 일반투자자의 물류부동산에 대한 투자 활성화 방안을 모색하고 있다.

 

물류업계는, 리츠를 활용하여 물류센터를 직접 이용할 물류기업들이 물류센터를 개발하는 투자자로서 참여 가능해지며, 매각 후 재임차(Sale & Lease back) 방식 등을 통해 물류부동산의 유동화 가능성이 커지는 이점을 얻게 된다. 또한 물류업계의 정보공유를 통해 리츠의 건전성 확보에도 도움이 될 것으로 기대하고 있다.

 

물류센터라고 투자 리스크가 존재하지 않는 것은 아니다. 먼저, 임대 업체의 경영난 및 파산으로 공실이 발생할 수 있다. 대형 물류창고의 경우 대부분 1~2개 대형 업체가 임차를 하며 한 번에 장기로 계약을 하기 때문에 공실이 발생하면 임대수익에 큰 타격을 줄 수밖에 없다. 주변 지역 물류창고가 계속 늘어나면 공실이 나타날 위험도 더욱 증가하게 된다. 장기 공실이 지속되다 보면, 시설의 노후화로 본연의 물류 보관 기능보다 단순한 창고 기능으로 전락하여 제 기능을 수행하지 못할 수도 있다.

 

물류창고를 처분할 때 리스크도 염두해 두어야 한다. 물류창고는 주거용 부동산과 달리 시세차익 기대감이 상대적으로 낮다. 특히 개발 호재에 따른 땅값 상승 효과가 나타나지 않을 경우, 물류창고 매매가격은 최초 개발비용 수준에 그치거나 오히려 하락할 가능성도 있다. 장기 계약에 따른 안정적인 임대수익은 기대할 수 있지만 임대가 끝나는 기간에 맞춰 처분하는 게 여의치 않다.