"화성에서 온 임차인 금성에서 온 임대인"

 

 

 

 

 

[CLO] 얼마 전 세간에 이슈가 되었던 ‘화성에서 온 남자, 금성에서 온 여자’라는 책이 있었다. 이 책 제목을 빌려 화두를 꺼낸 이유는, 전혀 다른 행성에서 온듯한 여자와 남자간의 관계 만큼이나 물류센터 임차인과 임대인 혹은 사용자와 공급자간에 그 동안 제대로 된 의사소통의 채널이 부재했고, 상호간에 대한 이해도가 매우 부족했다고 판단했기 때문이다. 필자는 개발자 겸 임대인이다. 이 때문에 대다수 독자층인 사용자, 즉 임차인의 보편적인 관점보다는 공급자 관점에서 상호간의 이해를 돕기 위해 이글을 쓴다. 물류센터 사용자들이 흔히 그리고 쉽게 생각하는 의문점 중 하나가 “왜, 누가 물류센터를 이런 식으로만 개발했을까?”하는 점이다.

사용자 입장에서의 물류센터 임차를 고려하는 우선순위는 첫째 경제성, 둘째 물류센터의 편의성 그리고 셋째 적시성(Timing)이다. 첫번째 경제성은 이윤을 추구하는 기업이라는 이익집단이기 때문에 너무나도 당연한 이야기다. 최근에는 그 중요성이 지나치게 강조되어 여타 조건을 모두 배제하고 경제성이라는 요인만으로 물류센터 선정이 이뤄지고 있다. 사실 이러한 상황이 고착화된다면 향후 질적인 물류센터 공급에 많은 장애물이 될 수 있다. 두번째 물류센터의 편의성은 배송비용과 시간을 결정하고, 원활한 인력수급 여부를 결정짓는 센터의 입지, 도크의 유무, 차량 동시 접안 가능대수, 캐노피의 위치와 길이, 적정한 층고, 기둥간격, 창고의 깊이, 충분한 진입로 확보등과 같은 건물의 디자인, 현장 근무자들의 복지시설 등과 같은 편의시설의 수준을 들 수 있다. 세번째인 적시성은 사용자가 신규 물량수주나 기존 물량 증가 등에 따라 원하는 시점에 대응할 수 있어야 한다. 그러나 최근에는 이러한 전통적인 기본요소 이외에도 지붕의 누수, 작업환경에 적합한 창고바닥 상태, 화재 및 습기에 취약하지 않은 건축물 등 건물의 상태를 최상으로 유지하는 건물 유지보수 업무의 중요성도 점차 부각되어가고 있는 상황이다.

그렇다면 공급자의 우선순위는 어떨까? 첫째 사업타당성, 둘째 수익성 그리고 셋째 상품성 확보 정도로 볼 수 있다. 첫번째 사업타당성은 가장 중요한 요인으로 좀 더 세분화해서 살펴본다면 공급자의 자금조달 방안, 인허가 관계, 부지의 확보 가능성 여부, 주어진 부지에 따른 최선의 건축계획 및 적정 수익 창출에 대한 검토라고 볼 수 있다. 이 단계에서 어느 하나라도 기준에 미달한다면 물류센터 공급 사업진행이 불가하다.

 

 

 

두번째 수익성은 사용자 입장에서의 첫째 요소인 경제성과 서로 상반되는 요인이나 본질적으로 사용자나 공급자나 이윤을 추구하는 기업이라는 입장에서 본다면 쌍방이 존재를 위해 추구하는 요소다. 이러한 수익성 문제로 인해 사용자 입장에서는 다소 불만일 수도 있는 입지와 창고의 설계(층수, 층고, 깊이, 도크, 캐노피 및 기둥 등), 임대조건 등이 결정되어지곤 한다. 공급자의 입장에서는 비탄력적인 원가(금융비용, 토지, 인허가 및 건축비용 혹은 매입비용) 범위에서 목표한 수익(총 임대료)을 추구해야 하기 때문에 사용자가 원하는 최상의 조건요소들 중에서 일정 부분은 포기해야만 한다.

 

 

 

세번째 상품성 확보는 아무리 위의 두번째 수익성 조건이 충족됐다고 하더라도, 사용자가 매력을 느끼지 못했다면 실패할 수밖에 없다. 따라서 수익성과 상품성 확보는 상호간에 견제와 조율을 요구하는 요소로 작용한다. 이 두 요소가 균형을 이뤘을 때, 비로소 임차인과 임대인이 모두 만족할 수 있는 것이다. 그러므로 공급자는 과연 어떤 것이 현 시장상황에서 수익성과 상품성 간에 최선의 균형인지에 대해 많은 고민을 하고 있다.

물류센터 임차시 상호간 이견 커?
사용자=경제성 -편의성-적시성
공급자=사업타당성-수익성-상품성

BTS(Build-To-Suit)개발로 물류선진화 도모
3PL기업 중장기적 물동량 확보 및 계획 중요

이러한 균형은 해외시장과 비교해서도 큰 차이를 보이고 있다. 또 국내에서도 지역별로 약간씩 다른 형태로 나타나고 있으며, 과거 몇 년 전과 현재의 형태 역시 시간의 흐름에 따라 다르게 나타나고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

이렇듯 물류센터 사용자(임차인)과 공급자(임대인)의 시선이 다르고 사용자의 요구사항 또한 일률적이지 못한 상황이다 보니, 상호간에 지속적인 의견 교환은 매우 중요하다.

 

 

 

이러한 이견차이를 최소화 할 수 있고, 동일한 비용으로 사용자의 만족도를 증대할 수 전략은 BTS(Build-To-Suit, 맞춤형 개발) 개발이 좋은 대안이 될 수 있다. 해외선진국에서는 보다 많은 물류센터 개발이 이러한 형식으로 진행이 되고 있다. 그러나 국내 사용자(특히 3자 물류회사)들은 BTS 개발을 위한 중장기적 계획과 물동량 확보, 사전 계약에 대한 경험과 비전이 확고하지 못한 아쉬움이 있다.

 

 

 

앞으로는 사용자들도 공급은 공급자가 알아서 진행하는 것이라는 고정관념에서 탈피해 물류센터 개발을 위해 사용자와 공급자 간 좀 더 주도적인 관계를 형성해야 국내 물류시설을 한 단계 발전시키는 방안이 될 수 있을 것이다.

 

 

 

이 글을 통해 임차인과 임대인, 지금까지 화성과 금성만큼의 거리와 이질감에서 지구와 달 사이 정도로까지 가까워 졌으면 한다. 지구와 달의 관계처럼 공전과 자전을 통해 상호간에 이로운 영향을 줄 수 있는 계기가 되길 바란다. 이때 비로소 달빛 하나 없이 어두운 그믐밤을 지나 휘영청 보름달이 비춰주는 밤의 낭만을 느끼며 같이 상생(Win-Win)할 수 있는 길을 찾아 볼 수 있지 않을까?