JLL, “물류센터 투자 규모 사상 최고치 기록”

- 지난 4 분기 다수의 수도권 A 급 물류센터 신규 준공에도 공실률 최저치 기록

- 물류센터 투자 규모도 4 분기 및 연간 역대 최고치 기록

 

 

 

글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발행한 ‘2021 년 4 분기 수도권 A 급 물류센터’ 보고서에 의하면, 2021 년 4 분기 수도권 A 급 물류센터(주석 1) 공실률은 1.8%를 기록하며 최저 공실률 수준을 보였으며, 물류센터 투자 규모도 약 2조 5,350억 원으로 분기별 역대 최고치를 달성한 것으로 조사되었다.

 

 

 

4 분기 및 연간 물류 투자 규모 사상 최고치 기록 지난 4 분기 물류센터 거래 규모는 약 2 조 5,350 억 원으로 역대 분기 최고치를 기록하였고, 2021 년 전체 거래 규모는 약 7 조 2,323 억 원을 기록하며 역대 최대 투자 규모를 달성하였다.

 

 

 

2021 년에는 준공 이전에 확정된 임차인이 없어도 센터의 입지와 스펙이 우수할 경우에 임차 리스크를 부담하고 선매입을 하는 사례가 활발하였다. 4 분기 대표적인 거래 사례로 켄달스퀘어리츠가 자산 편입을 위해 안성, 이천, 김해에 6 개의 물류센터를 총 7,900 억 원에 매입하였고, GIC 가 아스터개발로부터 4 분기에 준공된 아스터 항동 상저온 복합 물류센터를 약 5,850 억 원에 선매입하였다.

 

 

 

이 외에 메이플트리의 여주 스마트엘 상온 물류센터와 DPL 상온 물류센터 매입 (약 1,350 억 원), 이지스자산운용의 평택 아디다스 물류센터 매입 (약 1,300 억 원), 그리고 독일계 자산운용사인 유니온자산운용의 서안성 물류센터 매입 (약 1,043 억 원) 등이 있다.

 

 

 

2022 년에도 다수의 물류센터가 공급될 예정으로 선매입을 포함한 자산 매입이 활발하게 이루어질 것으로 전망하였다. 2022 년 말까지 수도권 전체 A 급 물류센터 공급량은 임대 센터 기준으로 전년 대비 60% 가량 늘어난 약 155 만 평이 될 것으로 예상하였으며, 남동부 권역과 서부 권역에 각각 47%와 31% 가량 집중적으로 공급될 것으로 보았다.

 

 

 

향후 물류센터 공급 부족이 일부분 해소되며 A 급 자산과 비 A 급 자산 간의 투자가치 격차가 확대될 것으로 예측하였다. 최근 건축자재 가격 인상 및 수급 부족의 문제와 물류센터 화재로 안전관리 점검이 강화되고, 보험료도 가파르게 오르고 있으며, 상대적으로 임차수요가 약한 저온 면적을 재검토하는 움직임이 관측되는 등의 이유로 향후 물류센터의 준공 예정일이 늦어질 수도 있을 것으로 보았다.

 

 

 

2 다수의 신규 물류센터 공급에도 4 분기 공실률 최저치 기록 2021 년 수도권 A 급 물류센터 공실률은 이커머스와 3PL 기업들의 수요에 힘입어 매분기 역대 최저 공실률을 갱신하였다. 2021 년 총 순흡수면적은 약 433,200 평으로 2020 년에 이어 역대 두번째로 높은 수치를 기록하였다. 매분기 신규 준공된 센터에서 선임차를 비롯해 100%대 임대계약이 체결되며 계속해서 탄탄한 수요가 뒷받침되었다.

 

 

 

2021 년 4 분기 수도권 A 급 물류센터 공실률은 1.8%를 기록하여 사상 최저 공실률 수준을 보였다. 남동부 권역은 0.2%의 공실률을 기록하며 해당 권역 역대 최저 공실률을 다시 한번 경신하였는데, 특히 4 분기에 4 개의 신규 센터가 공급되었음에도 모두 준공과 동시에 공실을 전량 해소하였다.

 

 

 

4 분기 중부 권역의 공실률은 지난 분기와 동일한 1.1%를 기록하였으며, 북부 권역은 거의 2 년간 제로 공실률을 유지 중이다. 서부 권역의 공실률은 4 분기 신규 준공된 센터의 공실면적으로 권역 공실률이 소폭 증가한 5.0%를 기록하였지만, 순흡수면적은 수도권내에서 가장 높은 수치인 약 68,000 평을 기록하였다.

 

 

 

4 분기는 신규 A 급 물류센터 위주로 단일 임차인의 수요가 두드러지게 나타났다. 4 분기에 준공된 5 개의 A 급 물류센터 중 3 개의 물류센터에서 단일 3PL, 이커머스 기업이 전 층 임차계약을 체결하였다.

 

 

 

또한 2021 년 상반기 준공되었던 A 급 물류센터에서도 단일 이커머스 기업이 약 18,000 평의 임차계약을 체결하는 모습을 보였다. 수도권 전체 A 급 물류센터의 평균 명목 상온임대료는 약 32,100 원으로 이전 분기 대비 31 bps 하락하였다.

 

 

 

남동부 권역에 4 분기에 다수의 A 급 물류센터가 준공되면서 수도권 전체 임대료 하락에 기여하였지만, 그 외 권역의 임대료는 지난 분기 대비 소폭 상승하거나, 동결된 모습을 보였다.

 

 

 

수도권 A 급 물류센터의 상온 시설 관리비는 일반적으로 평당 2,000~3,000 원 수준으로 집계되었다. 하지만 해당 관리비 수준은 A 급 물류센터의 OPEX(운영 비용)를 감당하기 어려운 상황으로, 2022 년에는 A 급 물류센터의 관리비를 평당 1 천원 정도 차츰 인상시킬 가능성이 있을 것으로 예측하였다.