로지스트랜드 2016 PART 4 : Real Estate

 

 

빠른 배송의 숨은 공로자 ´물류센터´

글. 석다윤 기자 | 김철민 기자

 

삼국지에서 ‘관도대전’은 기세등등하던 원소가 패망하게 된 결정적인 전투라 불리곤 한다. 이 관도대전을 승리하기 위해 조조는 원소군의 물류창고인 ‘오소’를 급습하여 미리 원소군의 식량과 군수품의 이동을 제한하였고, 이 ‘오소전투’를 첫 단추로 조조는 5만 명이 채 되지 않은 병력으로 40만에 육박하는 원소의 대군을 격파하는 기염을 토하게 된다.

이렇듯 물류창고는 한 나라의 존망을 결정할 정도로 큰 역할을 담당하고 있고, 그 입지의 선정 또한 이에 못지않은 파괴력을 지니고 있음을 알 수 있다. 너무 오래된 역사로 치부하고 그냥 넘어가기에는 현재 우리나라에서 일어나고 있는 일들이 심상치 않다. 수도권 주변 물류센터를 선점하고자하는 물류·유통기업들의 발빠른 움직임, 물류부동산에 대한 투자액을 늘리는 투자기업들의 노련한 움직임이 포착되고 있다.

 

본 지에서는 11월호(통권 65호)에 ‘로지스 트렌드 2015’ 란 제목으로 2015년 한해를 마무리하면서 물류시장을 뜨겁게 한 6가지 트렌드에 대해 소개한 적이 있다. 이번 호에서는 그 중 물류 부동산에 대해서 심도 깊게 다루어 보려고 한다.

 

<환경의 조성>

나라가 돕는다

박근혜 정부는 지난 2014년 8월 12일 ‘유망 서비스산업 육성 중심의 투자 활성화 대책’을 발표하고 7대 유망 서비스 산업을 육성하기 위한 정책과제들을 선보였다. 7대 유망 서비스 산업으로는 일자리 창출과 성장잠재력 제고 효과가 높다고 평가된 보건의료, 관광, 콘텐츠, 교육, 금융, 물류, 소프트웨어 분야가 선정되었으며, 정부는 이를 통해 2017년 까지 15조 원의 투자 유도와 18만 명의 일자리를 창출해 낸다는 목표치를 가지고 있다. 특히, 물류의 핵심과제와 목표를 살펴보면 물류 인프라 확충과 물류산업 육성에 중점을 두고, 2013년 기준 92조 원 규모의 시장을 17년 기준 135조 원까지 성장 시키려는 것을 확인할 수 있다. 이는 1년에 약 10%의 성장이 필요한 것으로 측정된다.

가) 물류단지 공급 확대

기존 물류단지의 공급은 1998년부터 시행 된 ‘물류시설개발 종합계획’을 통해 시·도별로 5개년 간 물류단지 ‘공급 총량’을 결정하여 사후 추가수요 발생 시에도 단지 건설이 불가능하여 물류단지의 적기 공급 및 민간투자에 악영향을 끼쳤던 것으로 나타났다.

이에 정부는 ‘물류단지 총량제’를 폐지하고 실수요만 검증되면 물류단지가 건설이 가능하도록 하는 ‘실수요 평가제’를 도입했다. 정부는 경기, 전북 등 단지 수요가 있는 지역에 검증단을 보내어 실제 수요를 파악, 수요가 존재하는 곳에만 추가적인 허가를 통해 투자 유발효과 및 지역경제 활성화를 기대하고 있다.

 

나) 고속도로 휴게소를 활용한 물류시설의 구축

물류센터의 입지조건 중 도심 접근성은 상당히 중요한 부분을 차지한다. 하지만 높은 지가 때문에 도심 핵심거점에 화물 배송센터를 확충하는 것은 쉬운 일이 아니다. 그렇기에 현재 국내 대다수의 택배업체의 배송센터가 고속도로 IC부근에 밀집하고 있는데 이로 인해 교통체증 및 비효율성이 커지고 있다.

이에 정부는 휴게소 배후부지에 물류시설을 배치하고 휴게소에서 화물을 집배송하는 시스템을 고려중이다. 또한 원활한 물류 운송을 위해 하이패스차량 전용 IC를 설치할 계획이다. 현재 옥천 휴게소에 시범운영중이고, 17년에는 기흥, 송산포도, 김해, 화도 4개 지역에 확장 운영을 구상하고 있다.

 

다) 인천공항 및 각종 항만 배후단지 활성화 계획

인천공항은 우리나라 동북아 항공물류의 허브로서 그 배후지역은 자유무역지역으로 지정되어 많은 물류센터가 입지하고 있다. 그 중 배후단지 2단계 지역은 ‘자연녹지지역’으로 지정되어 물류 시설과 일부 제조업 등으로 입주가 제한되어 있었다.

정부는 2014년 12월 해당지역을 ‘공업지역’으로 용도 변경하여 업종에 제한 없이 모든 제조업 및 공장이 입주가 가능하도록 하였다. 이는 항공물류가 필요한 대기업의 공장이전에 제약사항을 없애주었으며, 해당부지의 활용도와 항공 물동량 창출을 제고했다. 또한 2015년 11월 기반시설 건폐율·용적률을 상향하는 등 기업 활동에 인센티브를 제공하는 여러 규제완화를 계획 중이다.

 

또한, 부산, 광양, 인천, 평택·당진항 등 우리나라 주요 항만의 배후단지는 현재 높은 수요와 함께 포화상태에 직면해 있다. 정부는 이러한 수요에 발맞추어 2020년까지 개발 계획이었던 1,650만m² 규모의 배후단지(부산-521만m², 광양-139만m², 인천-464만m², 평택·당진-229만m²)를 조기에 공급하도록 변경하였다. 더불어 입주 경쟁력이 과도한 부산, 인천 항만에는 추가적인 배후단지를 구성하는 계획도 수립하여 공급을 더 늘릴 예정이다.

 

라) 택배산업의 선진화

온라인 쇼핑과 모바일 쇼핑으로 대변되는 전자상거래의 발달로 택배수요가 급증하고 있으나, 영업용 차량 수의 제한으로 인한 업무과중, 서비스 품질 저하 등으로 택배산업의 질적 발전을 해치는 모습을 보였다.

이에 택배업계가 지속적인 증차를 요구하자, 정부는 2013년~2014년에 약 21,000대의 증차를 추진하였다. 하지만 2015년에는 14년도 증차계획의 일부였던 잔여분 약 2,000여 대에 대한 증차만 진행되었고, 추가적인 증차계획이 없다고 발표하였다. 정부의 택배차량은 적정공급 수준으로 시장내 수급조절로 충분히 조정이 가능하다는 판단이었다. 이 배분과정에 있어서 서비스평가와 관련된 인센티브를 부여하여 우선증차하는 등 서비스 품질 경쟁 및 개선을 유도하였다.

 

시장이 커진다

옴니채널, O2O(Online to Offline)서비스의 확장으로 온라인 & 모바일 시장이 활기를 띄고 있다. 특히 올해는 작년에 비해 모바일 쇼핑이 작년 동월에 비해 50%이상 폭증하여, 모바일 시장이 활성화에 들어섰다는 것을 알 수 있다. 이에 힘입어 택배시장 규모는 지속적으로 6%이상의 증가세를 보이고 있으며, 2015년 예상 규모액은 6% 성장률을 적용했을 때, 4조 2천억 원에 이를 것으로 추정된다.

이와 같은 분위기에서 물류기업들 간의 경쟁력 강화 및 시장 확보를 위한 M&A가 끊이지 않고 있다.

 

가) 한진-한진드림익스프레스

14년 12월, 종합물류기업 한진은 한진익스프레스를 흡수합병 하였다. 한진드림익스프레스는 운송·운송주선을 주 업무로 하고있던 한진의 자회사이며, 주로 국내 의류 B2B 사업에 강점을 지니고 있었다. 또한 창고사업으로도 능력을 지니고 있었기에 이번 흡수합병은 한진의 물류창고 및 운송서비스에 시너지 효과를 발휘할 것으로 보인다.

 

나) LG-범한판토스-하이로지스틱스

LG상사는 범한판토스를 자회사로 편입시켰다. 이는 LG상사의 글로벌 사업확장을 위한 것으로 범한판토스를 통해 해외사업에 있어서의 경쟁력을 높이고, 기존 컨테이너 화물 물류 중심의 구조에서 원자재 벌크 물류로의 진출을 꾀한 것이다. 또한 LG전자 아래에 있던 하이로지스틱스가 범한판토스에 인수 합병됐다. 하이로지스틱스는 LG그룹의 육상물류를 담당하고 있던 업체로서, LG는 물류 기능의 전반을 범한판토스로 통합하여 관리하게 되었다.

 

다) 롯데-현대로지스틱스

오릭스코퍼레이션&현대그룹의 특수목적법인(SPC) ‘이지스1호’가 현대로지스틱스를 인수하였다. 롯데가 현대로지스틱스와 관계가 형성된 것은 SPC의 지분을 30%이상 보유하게 되면서부터이다. 롯데홈쇼핑을 포함한 주요 물량을 롯데그룹 내의 물류회사인 롯데로지스틱스와 현대로지스틱스가 분담하게 되면서 대대적인 물류시장흐름에도 변화가 생겼고, 택배시장 진출설도 떠돌고 있다.

 

라) 농협, 쿠팡, 카카오 등 기타 M&A

이외에도 농림부 산하 농협중앙회가 지역단위조합의 요청에 의해 중소택배사 인수를 통한 농산물 물류 현대화를 위해 택배업 진출을 모색 중이다. 또한 국내 소셜커머스 1위인 쿠팡은 물론 O2O 등 온디멘드 사업을 추진 중인 카카오가 택배 등 배송사업 확장을 위해 택배업 진출을 타진 중이다. 이들의 인수대상 후보로는 KG이니시스의 옐로우캡 흡수합병, 동부택배와 옐로우캡의 통합, 로젠택배의 KGB택배 인수 등 물류역량을 키우려는 중견기업 그룹들이 논의되고 있으며, 종합물류부문에서는 동부익스프레스, 대우로지스틱스 인수전이 남아있는 등 현재진행중이다.

 

기업이 바란다

앞서 언급했듯이 E-커머스 시장의 호황은 택배업으로 직결되었다. 또한 해외직구 및 역직구 시장의 규모도 폭발적으로 성장하여 국내 해외직구 시장은 2013년에 1조 원 규모를 돌파하였고, 한국무역협회는 전 세계 해외직구시장이 2020년 1조 달러로 확대될 것으로 예측하였다. 이에 해외 및 국내 온라인 유통업자와 같이 택배물량이 많은 유통업체들의 택배업에 대한 관심은 날로 높아지고 있다. 이들은 날로 커져가는 물류비의 부담을 줄이고자, 택배 서비스를 아웃소싱하기도 하지만, 자체적이며 효율적으로 소화해 낼 수 있는 전략도 구상하고 있다. 이에 핵심이 되는 것이 물류센터 확보이다.

가) 쿠팡

국내 소셜커머스 업체로 시작한 쿠팡은 자체배송 서비스인 ‘로켓배송’을 실시하고 있다. 지난 6월 소프트뱅크로부터 10억 달러에 달하는 거금을 투자받은 쿠팡은 물류센터 확보에 열을 올리고 있다. 쿠팡은 현재 덕평, 파주, 인천, 대구, 칠곡 등 14개의 물류센터를 운영하고 있으며 2016년 완공을 목표로 하는 신축중인 2개의 물류센터와 17년까지 21개의 물류센터를 완성시킬 계획이다. 로켓배송은 기존 택배업체들과 운수사업법을 두고 위법성 논쟁에 휘말린 상태지만, 본업의 영역을 넘어서는 배송과 물류기반시설에 이렇듯 대규모의 투자를 감행하는 것을 보아 쿠팡의 의지를 볼 수 있다.

 

나) 이베이

온라인 종합 쇼핑몰 이베이는 전용 물류센터를 활용한 자체서비스인 ‘스마트배송’을 실시함으로써 고객들의 택배비 절감에 도움을 주고 있다. 이베이코리아는 CJ대한통운으로부터 임대한 용인지역 49,500m² 규모의 물류센터를 운영 중이며, 49,500m² 규모의 물류센터를 추가로 신설할 계획이다. 이베이는 전담배송 및 당일배송 시스템을 구축하겠다는 목표를 가지고 있다.

다) 농협

농협은 2014년 10월 택배시장으로의 진출을 선언했다. 농어촌 지역 배송의 대부분을 맡고있는 우체국이 ‘토요 휴무제’를 도입하면서 신선도 유지에 타격을 입은 것과 농축산물의 안정적인 경제유통구조를 구축하기 위해서였다. 하지만 기존업계 물류통합물류협회를 중심으로 대대적인 반발이 이어졌고, 우체국의 토요배송 재개, 인수기업 물색에 난항을 겪으면서 농협의 택배시장 진출은 잠시 주춤하는 듯하다. 한편, 농협은 농산물 판매확대 기반을 확충하기 위해서 콜드체인을 갖추고 권역별로 농축수산물 전용물류센터 5곳을 건립할 계획 중에 있다.

 

라) 기타(이마트, 이랜드, GS, 티켓몬스터 등)

이외에도 대형 유통, 물류 기업들의 물류센터를 확보하기 위한 노력은 쉽게 찾아볼 수 있다. 이마트는 2014년 6월 경기도 용인에 온라인 전용 물류센터(1만 4,600m²)를 신설했다. 2015년 12월에 김포센터가 완공 예정이며, 2020년까지 온라인 쇼핑 전용 물류센터 5곳을 구축할 계획이다. 이랜드는 2014년 7월 충남 천안 풍세산업단지에 아시아 최대규모의 패션물류센터(20만m²)를 건립하고 2016년까지 40만m²로 확장할 계획을 발표했다. GS도 2014년 4월 경기도 군포에 모바일과 온라인 전용 물류센터(7,500m²)를 오픈했으며, 위메프의 경기도 광주 물류센터(2만m²), 티켓몬스터의 수도권지역 물류센터(1만m²)를 비롯한 여러 기업들이 추가적인 물류센터 거점 확장을 준비중이다. 한진 및 현대택배는 서울 장지동 터미널에 공동투자·개발로 2015년 서울 내 유일 물류단지인 서울동남권 물류센터를 오픈하여, 서울권 당일배송 서비스 및 영업력을 강화했다.

 

국내 기업들은 빠르고 효율적인 배송(당일배송)을 위해 수도권 물류창고 또는 고속도로 위주로 물류센터를 선점하려는 양상을 보이고 있다. 또한, 기존의 낙후한 시설의 소규모 물류창고보다는 대규모의 첨단기술을 갖춘 최신 물류센터를 신축하는 것을 선호한다. 이에 따라 신규 물류센터 부지의 지가 및 인건비는 증가하였지만, 기존에 있던 낙후된 물류시설은 외면받고 있는 것이 현실이다.

<물류 부동산의 활기>

 

첨단을 원한다

앞에서 살펴봤듯이 정부적 정책의 지원, 물류기업들의 M&A, E-커머스 시장의 발달로 인한 유통·물류업체들의 물류센터에 대한 수요가 급증하고 있다. 새로운 임차인들은 첨단 전문 물류기술이 적용되고 각각의 목적에 적합하게 설계된 대규모의 물류센터를 원하고 있으나, 우리나라의 기존 물류단지의 경우 단순 창고 임대식의 시스템에 창고의 크기도 소규모인 케이스가 많아 새롭게 대두되는 수요에 적합하지 않은 모습을 보였다. 기존의 물류센터를 임차하는 대신 준공예정인 부지에 투자경쟁이 몰리거나 직접 부지를 매입하여 단지를 신축하는 등 새로운 공급을 창출해내고는 있지만, 그 공급이 수요를 따라가기는 아직 역부족이다.

 

리츠를 원한다

최근 1%대의 저금리와 오피스 부동산투자 수익률이 6%내외로 하락하면서 상대적으로 11% 규모의 고수익률을 기록하고 있는 물류부동산에 관심이 쏠리고 있다.

금융기업 및 투자사들의 활발한 물류부동산 투자와 물류단지의 대규모화는 시장에 새로운 공급을 활성화하였고, 지금까지 해외 투자사 위주로 투자되던 물류 리츠분야에 있어서 국내투자자들의 대규모 투자가 이루어졌다. 2014년까지 물류투자 영업인가 리츠는 2011년부터 14년까지 5곳 뿐이었지만, 15년 7월 기준 총 7곳이 인가를 받아 역대 최고를 기록하였다. 누적 자산규모로는 2011년부터 14년까지 3356억 원에서 15년 상반기 4,371억 원으로 뛰었다.

 

현재 운영중인 국내 리츠들은 기관투자자 중심의 사모 형태로 운영되고 있다. 기관투자자의 특성상 다른 투자그룹에 비해 위험을 헷지하려는 성향이 강하다. 이러한 소극적인 투자의 경향은 최근 물류 리츠의 높은 수익률과 안정적인 운용실적이 지속적으로 공시됨에 따라 안전자산으로 평가받던 인식이 개선되고 있다.

 

특히 주목할 점은 펀드와 리츠를 활용하여 물류부동산에 대한 국내 연기금 및 공제회의 적극적인 투자활동을 하고 있다는 점이다. 사학연금은 하나자산운용이 경부종합물류센터를 매입하여 운용하는 데에 주요 투자자로서 참가하였다. 또한 과학기술공제회는 한국토지신탁과 함께 에버게인물류센터를 매입하여 운용 중이다. 그 밖에도 중소 공제회 2곳이 제이알투자운용에 투자하여 김포 티제이물류센터를 매입하였다.

 

접근성이 최고다

2015년 11월 국토교통부의 자료에 따르면 한국의 임대용 물류창고업은 총 2,240개가 등록되어있으며, 이중 944개에 해당하는 42%를 차지하는 창고가 서울, 인천, 경기 즉 수도권에 집중되어 있다. 특히, 경기도의 물류센터 면적은 최근 5년 사이 연평균 7.8%씩 꾸준히 증가하고 있는 추세이다. 올해 경기도에서만 74만㎡의 물류시설이 추가로 공급되어 총 1,202만㎡가 물류센터 부지에 이용된다. 수도권의 경우 서울과의 접근성이 뛰어나 고속도로 IC 중심으로 물류센터가 위치하고 있으며, 전체적으로 지방에 비해 높은 지가 및 임대료를 형성하고 있다.

가) 수도권 북부지역

상수원 보호구역이 넓게 분포하고있어 영업용 물류센터로의 건립허가가 사실상 불가능한 지역이다. 이 지역에 건립된 일부 물류센터는 자가물류기능을 위한 역할을 담당하고 있을 뿐이다. 그린벨트가 해제되기 전에는 발전하기 힘들겠지만, 그린벨트가 해제될 가능성도 극히 낮다.

 

나) 수도권 서부지역

인천-김포 부근은 서울과의 접근성과 국제 화물 운송의 중추적 역할을 하는 인천항만의 입지로 발달된 물류시설과 높은 지대를 형성하고 있다. 반면, 화성시 부근은 그린벨트로 지정되어있어 개발이 어렵다. 근래에 서해안 고속도로와 신규 고속도로의 개발 및 개통으로 이전보다 서울 접근성이 용이하게 되어 포승공단 등지 및 평택항을 중심으로 물류센터가 입지하고 있다. 앞으로도 발전할 여지가 많은 지역이다.

 

다) 수도권 남·동부지역

다른지역에 비해 상대적으로 인허가 받기가 용이하며 경부 고속도로, 중부 고속도로, 영동 고속도로 등 수도와의 접근성도 뛰어나 현재 수도권 대부분의 물류센터가 이 지역에 위치해있다. 이 지역은 접근성과 지가를 기준으로 크게 4가지 구획으로 나누어 살펴볼 수 있다.

 

남양주-신갈을 경계로 나뉘는 일대는 서울 바로 남쪽에 위치해 있고, 서해안 고속도로, 경부 고속도로, 영동 고속도로에 걸쳐있어 지리적 접근성이 탁월하다. 그렇기에 임대료 및 매매가격이 가장 높게 형성되어있다.

 

용인-이천을 등지로 한 구획은 영동 고속도로 및 중부 고속도로를 중심으로 발전해 있다. 서울과의 접근성 역시 이전 지역에 비해 떨어지지 않지만, 특히 임대료 및 지가가 서울 남쪽 구획보다 저렴하게 형성되어 있기 때문에 가장 수요가 많고, 투자자들도 몰리고 있다. 실제로 2015년 1분기에 인허가 된 물류센터 중 절반에 해당하는 건이 용인과 이천 지역을 중심으로 이루어졌다.

 

여주-안성 구획은 평택제천 고속도로, 서해안 고속도로를 따라서 발달한 시장으로 기존의 낙후된 물류창고, 시설들이 아직 많이 남아있는 지역이다. 부근지역의 신도시 개발로 인해 다른 구획 대비 지가가 급등한 것이 요인이 되어, 적절한 투자자가 나오지 않아 기존 낙후시설들을 재개발하는 데에 어려움을 겪고 있다.

 

그 아래인 천안 부근은 수도권 물류센터 중 가장 바깥쪽에 위치하였으며, 지리적 접근성이 위 지역들에 비해 다소 떨어져 임대료 및 매매가격이 가장 낮게 형성되어 있다.

 

 

이렇듯 수도권을 중심으로 한 물류부동산의 열기는 2016년에도 식을 줄 모르는 기세이다. ‘과연 누가 물류 삼국지에서 조조가 될 것이고 원소가 될 것인지?’ 느긋이 지켜보는 것도 2016년 물류업계를 관망할 수 있는 하나의 재미있는 관전 포인트일 것이다.

 

*해당 기사는 CLO 통권 66호(12월호)에 게재된 기사를 일부 발췌했습니다