[정유석의 물류부동산] 2016년 상반기 물류 부동산 시장 현황과 전망(上) 이커머스, 물류 부동산을 움직이는 ‘큰손’

Idea in Brief   인터넷과 모바일을 통해 클릭 한 번으로 물건을 구매할 수 있는 시대다. 이는 기존 오프라인 유통업체들의 온라인 시장 진출뿐만 아니라 신규 ‘이커머스(e-commerce)’ 업체의 성장을 촉진함으로써 전체 물류·유통 시장의 파이를 키우는 큰 계기가 되었다. 온라인-오프라인-모바일의 경계를 허물고 여러 유통 채널을 결합 또는 확장 적용하는 ‘옴니채널 소비’로 인해 더 나은 서비스를 제공하기위한 물류·유통 업체들의 경쟁도 치열해지고 있다. 그 중에서도 국내에서 가장 화두가 되는 것은 당일배송 서비스를 둘러싼 배송경쟁이다. 이미 상당수의 기업들이 당일배송을 위해서, 수도권 인근 지역 물류센터들을 매입하고 있는 움직임을 포착할 수 있다.

글. 정유석 디오로지텍 대표

 

쇼핑의 트렌드가 바뀌고 있다

 

현재 국내 쇼핑 시장은 2015년 말 기준 소매 판매 기준 약 252조 370억 원으로 집계되었다. 이 중 온라인 쇼핑 시장은 48조 620억 원이며, 이는 2010년부터 매년 꾸준히 평균 10% 이상의 성장률을 보이고 있다. 반면에 백화점, 대형마트 등 오프라인 유통업체의 성장률은 2011년부터 하락하고 있다. 전체 시장에서 온라인 시장의 비중은 해가 갈수록 점차 높아지고 있으며, 그 중요성 또한 커지고 있다.

 

온라인 쇼핑시장만 분리하여 살펴보면, 전체 온라인 쇼핑시장은 거래액 규모 2013년 이래 38조 5000억 원에서 지속적인 성장세를 보이고 있으며, 2016년에는 50조 원을 돌파할 것으로 전망된다.

이 중 모바일 쇼핑 거래액은 2016년 30조 원을 돌파하여 2015년 대비 50% 이상 성장할 것으로 예상된다. 또한 모바일 쇼핑 비중이 PC 인터넷 쇼핑을 추월하면서 모바일 쇼핑 시장이 온라인 쇼핑시장의 중심이 될 것으로 보인다.

 

 

이러한 시장추세는 ICT(Information and Communications Technologies)의 발전에서 기인한다. 기존 오프라인 유통 방식에서 온라인, 모바일 등으로 판매 채널이 확장되는 패러다임의 변화가 일어났기 때문이다.

 

판매채널이 다양해짐으로써, 소비자는 개인의 니즈에 따라 판매 채널을 선택할 수 있게 되었을 뿐만 아니라 더 나아가 여러 채널을 혼합적으로 사용하는 ‘옴니채널 소비’가 등장하게 되었다. 유통업체는 단순한 채널 수 증대가 아닌 유기적으로 통합된 채널을 효과적으로 운영하는 법을 연구함으로써 소비와 생산의 질적 발전을 이뤄내고 있다.

 

멀티채널을 넘어 옴니채널의 시대로

 

이러한 트렌드로 인해, 소셜 커머스 업체부터 신생 스타트업까지 온라인을 활용한 사업체가 증가하고 있다. 많은 업체들은 고객을 유인하기 위해 유통업체 외 로컬 사업자와 제휴하면서 온라인 쇼핑시장 구도는 더욱 복잡해지고 경쟁은 치열해지고 있다.

 

온라인 업체의 경우, 오프라인 서비스 업체와 제휴하여 역량을 확보하고 오프라인 매장의 한계를 보완하는 전략을 세우고 있다. ‘네이버’의 경우, ‘네이버 샵 윈도우 서비스’를 실시하여, 패션, 리빙, 식품 등 온라인에서 접하기 어려운 전국 각지의 다양한 상점 정보를 제공하는 쇼핑 플랫폼을 개설하였다. 한편, ‘인터파크’는 토이 마니아층의 접점을 찾기 위해 코엑스몰에 장난감 오프라인 매장인 ‘아이 토이즈’를 개장하여 오프라인 채널 확보에 관심을 보이고 있다.

 

특히, 소셜 커머스 업체는 맛집, 카페, 티켓 등 기존 오프라인으로만 가능했던 구매 품목들까지 모바일로 확장하고 쿠폰 등 가상 화폐를 이용하는 전략을 보였다. 이로써 고객들은 모바일 쿠폰을 더욱 효율적으로 사용할 수 있게 되었으며, 잠재 고객을 실현 고객으로 이끌어 낼 수 있는 효과적 마케팅 방법이 되었다. ‘얍컴퍼니(Yap)’는 고객의 위치를 기반으로 인근 매장과 제휴하여, 매장의 정보와 혜택을 확인하고 구매를 유도하는 방식의 모바일 플랫폼을 서비스 중이다.

 

 

반면에 오프라인 기업은 온라인 채널 증설과 더불어, 고객이 온라인 및 오프라인 매장에서 상품을 탐색하고 편리하게 구매할 수 있는 다양한 기능을 제공하는 전략과 온-오프라인 매장을 연계하여 일관성이 있는 구매경험을 제공하는 전략으로 변화된 유통 환경에 대응하는 모습을 보인다.

 

‘홈플러스’는 지하철 스크린 도어 사진에 바코드와 QR코드를 담아 소비자들이 스마트폰을 통해 제품 정보를 조회/구매할 수 있는 가상 스토어 서비스를 제공하며, ‘롯데 스마트픽’은 결제는 온라인에서 미리 한 뒤, 매장에 직접 가서 사이즈나 컬러를 고른 후 물건을 픽업하는 것이 가능한 서비스를 선보였다.

 

특히, 온라인 쇼핑 시장 성장으로 위기감을 느낀 백화점 및 대형마트 등 전통적인 대형유통 업체들은 온라인 쇼핑몰의 개설 및 간편 결제 애플리케이션 출시 등 인터넷과 모바일 채널로의 진입을 강화하는 전략을 찾고 있다.

 

‘롯데 백화점’의 경우 ‘롯데닷컴’, ‘엘롯데’ 등 계열사의 인터넷 쇼핑 채널을 확장하였으며, 모바일 간편 결제 시스템 ‘L페이’를 출시하였다. ‘신세계 백화점’과 ‘현대 백화점’도 각 그룹의 온라인 전용 쇼핑 채널을 강화하고, ‘SSG페이’(신세계) 및 ‘H월렛’(현대)이라는 간편 결제 시스템을 선보였다.

이커머스, 국내 물류 인프라 시장을 넓히다

 

온라인 쇼핑 시장의 발전은 고스란히 물류 시장의 확대와 연계되었다. 현재 물류센터는 유통 혁신을 꾀하는 사업체들에 힘입어 단순한 창고 시설의 의미를 뛰어넘어 ‘유통망의 일부’로 여겨지고 있다. 이전에는 자가 사용 목적의 물류센터가 대부분이었지만, 최근에는 투자 및 임대가 활성화되고 쇼핑 트렌드가 변화하면서 점점 대규모 및 첨단 물류센터 쪽으로 투자자 및 유통업체들의 관심이 몰리고 있다.

 

소셜 커머스 업체의 적극적인 마케팅 전략도 물류센터에 대한 수요를 견인하는 또 다른 중요 요인인 것으로 파악된다. 소셜 커머스 업체들은 로켓배송, 수도권 당일배송 등의 배송서비스를 통해 시장선점에 주력하고 있다. 이에 따라 산재된 기존의 물류창고를 고속도로 IC 근처의 대형 물류센터로 통합하려는 수요가 증가하고 있으며, 온라인 전용 물류센터를 추가적으로 건설하려는 수요도 많은 것으로 조사됐다.

 

이 같은 물류 자산의 위상 변화와 오피스 시장의 포화, 리테일 시장의 공급 부족 등 복합적인 요인으로 인해 물류 인프라 시장이 최근 가장 주목 받는 투자 분야로 떠오르게 되었다.

 

 

전통 유통/택배업체의 인프라 확장, 온라인 전용 물류센터

 

백화점의 매출감소 원인은 경기침체, 소비패턴의 변화, 해외 직구, 시장포화, 단독가구의 증가 등으로 파악된다. 이에 백화점 업계는 식품관의 프리미엄화 및 브랜드 확장 등의 노력을 기울이고 있다. 특히, 온라인과 오프라인 스토어를 통합하여 사용할 수 있는 옴니채널 시스템 강화와 당일배송 서비스를 핵심으로 하고 있다.

‘신세계’는 백화점과 계열사 ‘이마트’를 온라인 채널 ‘SSG닷컴’로 통합했으며, 800억 원을 투자한 연면적 1만 4605㎡ 규모의 온라인 전용 물류센터 ‘보정 물류센터’와 그의 2.5배 규모인 ‘김포 물류센터’를 운영 중이다. ‘신세계’는 2020년까지 서울 및 수도권 지역에 온라인 전용 물류센터를 6개까지 확대하는 방안을 추진하고 있다.

‘롯데’ 역시 2016년 6월 서울 장지동의 서울복합물류단지에 ‘롯데프레시 송파센터’를 오픈해 강남, 노원, 장안, 용인, 인천에 이어 여섯 번째 온라인 전용 물류배송 센터를 확보하게 되었다. 또한 970억 원 규모의 ‘김포 롯데마트몰 전용센터’를 함께 운영 중이며, 2018년까지 수도권 동북부에 온라인 전용 물류센터 2곳을 추가 구축할 예정이다.

‘GS’도 ‘이천 물류센터’를 통합 운영하다가 온라인 쇼핑 시장이 커지자 2014년 업계 최초로 온라인을 전문으로 하는 7458㎡규모의 ‘군포 물류센터’를 오픈하여 전문적으로 운영 중이다.

전문 택배업체들도 이러한 유통업체들의 변화에 대응 하기위해 여러 물류시설을 구축하여 지원 및 수익창출에 나서고 있다.

‘CJ대한통운’은 2018년까지 3819억 원을 투자해 경기도 광주 초월물류단지에 30만㎡로 아시아 최대 규모의 택배 메가 허브 터미널’을 구축할 계획을 세우고 있다. 또한 경기도와 협력하여 군포복합물류센터에 중소기업을 위한 ‘공공물류유통센터’를 설치하는 계획을 세웠다.

 

공공물류유통센터는 경기지역 중소기업들이 입주해 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 이용할 수 있는 물류 인프라 시설이다. 입주 기업은 단순 물류보관센터 등으로 활용하거나, 물류 전문업체 위탁 등을 통해 물품보관, 재고정리, 제품 출하 등의 서비스를 이용할 수 있게 된다.

‘한진’ 및 ‘현대택배’는 서울 장지동 터미널에 공동투자 개발로 2015년 서울내 유일 물류단지인 ‘서울동남권 물류센터’를 오픈하여, 서울권 당일배송 서비스 및 영업력을 강화했다. 현 물류단지의 임대율은 70%를 넘어선 것으로 알려졌으며, 티몬 등 입주업체의 배송지원을 하고 있다.

조금 다른 방식으로 접근하는 업체도 있다. 이미 전국에 8개의 물류센터를 보유하고 있는 ‘홈플러스’는 이러한 트렌드에도 불구하고 신규 물류센터를 증축하거나 매입한다는 소식은 들려오지 않고 있다. 최근 인수와 매각을 비롯하여 재정난을 겪고 있는 ‘홈플러스’는 각 매장을 ‘물류센터화’ 하여 인터넷으로 주문을 받고 가장 근거리에 있는 매장에서 상품을 배송하는 방식인 기본적인 서비스 전략을 취하고 있다.

‘이랜드’는 천안 풍세산업단지에 연면적 19만 3210㎡ 규모의 ‘패션물류센터’를 건립하여 기존의 부평, 남안성, 입장, 직산, 일죽 등지에 중소 물류센터를 통합하였다. 의류에 경우, 당일배송과는 조금 관련이 적은 품목이지만, 베트남, 인도 등 현지 생산공장과 중국 상해 물류센터에서 이어지는 체인을 위한 전략적인 선택이라 평해진다.

 

또 하나의 유망 인프라, 복합쇼핑몰

 

또한 국내 대형 유통사들은 성장이 정체된 유통시장에서 복합 형태의 쇼핑몰을 향후 성장동력으로 판단하고, 투자를 집중하고 있다. 복합쇼핑몰은 쇼핑시설 이외에도 엔터테인먼트 요소가 결합된 쇼핑몰의 형태로, 롯데와 신세계 백화점은 지방의 주요 거점에 복합쇼핑몰 설립을 계획하고 있다.

 

2015년 리테일 자산 투자규모는 약 1조 5000억 원이며, 한 해 동안 주요한 6건의 리테일 부동산이 거래되었다. ‘국민연금’은 2015년 위탁운용사 2곳과 각각 700억 원의 자금으로 리테일 자산에 투자하여, 임대수익을 포함한 Value-Added 전략(기존의 건물을 매입한 뒤 리모델링 등을 통해 건물의 가치를 높이는 방법)을 사용하여 수익을 올리고 있다. 하지만 기관 투자자가 투자 가능한 리테일 자산이 제한적인 가운데, 기존 오피스빌딩의 저층부를 리테일로 변경하여, 자산가치를 제고하는 사례들도 늘어나고 있다.

이커머스, 온라인에서 오프라인으로

온라인 쇼핑시장에 오프라인 유통업체들이 참여하게 되면서 이커머스 업체들은 예전과 같이 유리한 고지에 있을 수 없게 되었다. 오히려 오프라인 점포가 없다는 점이 경쟁관계에서 약점으로 작용할 수도 있었다. 유통 인프라와 배송 서비스 확장에 주력하면 되기 때문에 이커머스 업체들은 전략을 세우기가 한결 수월한 편이었지만, 대신 오프라인 유통업체와는 달리 거점으로 활용될 점포가 없기 때문에, 교통 요충지에 위치하고 대물량을 수용할 수 있어야 하는 물류시설이 필요하게 되었다. 즉, 막대한 자본력이 뒷받침 되어야 했다.

 

현재 국내의 기존 물류시설은 작고 낙후되었다는 판단 하에, 대다수의 대형 이커머스 업체들은 최적지를 찾아 목적에 맞는 물류센터를 건립하고 있는 추세이다. 이 과정에서 자금력이 부족한 많은 중소 커머스 업체들이 경쟁력을 잃고 통폐합되었다.

‘쿠팡’은 ‘소프트뱅크’로부터 1조 원에 달하는 투자를 받아 물류센터에 대대적인 투자를 진행하고 있다. 최근 인천과 덕평에 각각 9만 9000㎡규모의 물류센터를 신축하고 수도권 당일배송 서비스에 전념하고 있으며, 현재까지 인천, 대구, 칠곡 등 14개의 물류센터를 운영 중이다. ‘쿠팡’은 2017년 안에 21개까지 물류센터를 추가 확충할 예정이라 밝혔다.

‘티켓몬스터’는 ‘장지동 물류센터’와 경기도 광주에 ‘제 2 물류센터’를 구축, 수도권 지역 배송 경쟁력을 강화했다. ‘장지동 물류센터’가 자동화되면서 충분한 물량을 수용할 수 있게 되자 ‘티켓몬스터’는 ‘제 2 물류센터’에서 철수하였지만, ‘위메프’의 거점 물류센터로 여전히 활용도가 높다.
 

오픈마켓 ‘11번가’는 직매입 상품 사업을 확대하기 위해 경기도 이천에 물류센터(3만㎡)를 세웠다. 또한 ‘이베이코리아’는 CJ대한통운으로부터 임대한 용인의 물류센터를 운영 중이며, 비슷한 규모의 물류센터를 추가로 신설할 계획이다.

 

제약회사부터 특수 운송업까지, 첨단 물류시설 니즈 증대

국내 의료기기 시장규모는 2014년 기준 5조원으로 연평균 6.5% 이상 빠르게 성장하고 있다. 바이오, 의약품 등 민감한 물품의 배송에는 조금 더 세심한 주의가 필요한데, 이 때문에 이들 제품을 유통하는 업체는 적절한 온도관리와 신속한 배송이 가장 중요한 핵심 역량이 된다.

 

또한 ,최근 특허만료가 도래한 약물들이 많아지면서 제네릭(의약품의 복제약) 품목 수가 급증하게 되었다. 아울러 약국이 의약품뿐만 아니라 화장품, 건강식품, 생활용품까지 다양한 품목을 취급하게 되면서 기존 물류센터로는 보관 공간을 감당할 수 없게 되었다. 이러한 이유들로 제약회사 및 특수 운송업체 역시 수도권과 인접한 곳의 첨단 물류시설을 필요로 하게 되었다.

 

‘백제약품’은 경기도 평택에 국내 최대규모의 의약품 물류센터를 가동 중이고, 이어 파주에 4천억 원 규모의 최첨단 ‘제 2물류센터(연면적 1만 6000㎡)’를 확보하였다. ‘동원헬스케어’와 ‘복산약품’도 경기도 광주에 대형 물류창고(5200㎡)를 각각 마련했다. ‘지오영’은 인천(2만1120㎡)에 이어 경기도에 ‘제2 물류센터’를 계획하고 있으며, ‘인천약품’은 현재 본사 주변 부지를 확보해 현재 물류센터 설립을 추진하고 있다.

‘페덱스서플라이체인코리아’는 김포에 소화물부터 특대형 화물까지 다양한 의료기기 배송물을 처리하는 새로운 의료기기 물류센터를 설립했다. 이 물류센터는 냉장 및 온장 시스템, 급속 냉각 스토리지와 온도 유지 시설 등이 갖춰져 있어 온도에 민감한 의료기기를 정확하게 보관 및 운송할 수 있다. 또한, 김포공항 및 인천국제공항과 인접하여 화물항공기로 신속한 운반도 가능하다는 장점이 있다.

 

 

* 해당 기사는 CLO 통권 74권(8월호)에 게재된 기사를 일부 발췌했습니다